柳州一小区物业撤离，带走垃圾桶灭火器，还继续收停车费？

邻家阿妹

近日，家住欧山小区的市民蓝先生向《新播报》反映，小区的物业撤场了，带走了小区里所有的垃圾桶和灭火器，小区里连个扔垃圾的地方都没有。更让居民们头疼的是，前物业不提供服务了，却仍然在小区门口收取停车费。如此操作让大家不解。

在欧山小区，记者见到了蓝先生和其他居民。他们说，正在小区门岗收费的是宏桂物业的工作人员，而实际上，宏桂物业在9月20日24点就已经正式撤场，不再给小区提供物业服务，还把垃圾桶、消防灭火器也拉走了。

居民说，宏桂撤场不撤“岗”，让大家的意见更大了。此前因为不满意宏桂的服务，居民们纷纷拒交物业费。在宏桂决定撤场后，业主委员会就走了程序，重新聘请了新的物业公司。

居民 李先生：
物业进来了四年时间，化粪池从来没清过。有些业主的车子被刮、被人扎了，他不管不处理，有很多问题。所以我们开业主大会，把程序公示完以后，之前的物业就失去小区的管理权了。
居民 蓝先生：
宏桂物业没有完全撤场，还在小区门口守着，就导致新的物业进不了场。

大家都认为，宏桂物业这样的操作很不合理。小区的公共区域管理权应当属于全体业主，停车收益也理所应当归全体业主所有，用作小区的维护资金。

居民 蓝先生：
小区里面的公共区域，业主应该有管理权和使用权，收取的停车费以及所有的费用，应用于小区维修建设。
居民 张女士：

物业没有权利干预我们的车子进出小区，收取的停车费应公示出来用到了哪里。如果是服务于小区的，那我肯定交；如果不是服务于我们小区，那我交给他干什么用。
居民 李先生：
停车费收了，那这笔钱用在小区了没有，我们查不到，我们要求他公布出来。但是物业拒绝公布，他说我们没有权利查他的账。

在欧山小区大门旁边的公示栏，记者看到了一份公告，上面写着：宏桂物业公司柳州分公司退出欧山小区物业管理，并不影响宏桂物业公司对欧山小区国有土地等国有资产所拥有的权利。公告说明了欧山小区公共用地登记在广西柳州钢铁集团有限公司名下，属于国有资产。而宏桂跟柳钢在2018年就签订了物业分离移交协议，明确了包含停车位在内的公共土地的管理权归宏桂负责。

对此，居民们持不同意见。居民向记者出示了一份柳钢集团跟宏桂物业签订的物业服务合同，根据合同约定，签了新的物业公司，欧山小区跟宏桂物业之间的合作就自然终止。

居民 李先生：
我们承认小区的土地是柳钢名下的国有土地，但是宏桂物业只有管理权， （物业撤场之后）他已经失去管理权了，他还有什么资格来管理这个公共区域，公共区域本来是就是我们小区的配套设施。

宏桂物业：欧山小区公共区域属于国有资产 不属于业主

宏桂物业撤场之后为什么要带走小区灭火器和垃圾桶？他们依然在小区内收取停车费有什么依据呢？欧山小区的公共区域的管理权到底属于谁？随后，记者找到了广西宏桂物业服务有限责任公司柳州分公司了解情况。

广西宏桂物业服务有限责任公司柳州分公司负责人玉先生告诉记者，撤离欧山小区时，他们拿走的是自己的资产。

玉先生：
小区原先从柳钢移交给我们的时候是现状移交，当时的现状就是没有消防灭火器也没有垃圾桶，是我们入驻以后配置的，这些资产都是属于宏桂公司的，我们结束了物业管理职能，这些资产我们是按照时间节点回收回去。
关于小区公共区域的权属，玉先生表示，欧山小区是“房改房”，业主买房时是没有交纳土地出让金的。

玉先生：
小区的公共区域产权属于国家，已经划拨给柳钢，柳钢在2018年6月份的时候移交给我公司，由我公司行使管理权，所以这个公共区域的权属是不属于业主的，在2023年9月20日我们跟业委会移交的时候，我们是没有权移交公共区域。

随后，这位负责人向记者出示了一份柳钢集团与宏桂物业公司签订的《职工家属区物业管理分离移交协议》，里面明确涉及建账管理的职工家属区国有划拨土地移交宏桂物业，附属配套性资产、设施设备等资产无偿划转给宏桂物业，涉及资产包括机动车停车场、摩托车自行车公共车棚等。但是协议中，没有写明移交的期限。

玉先生：
物业服务合同和三供一业移交分离协议，它是两个体系的。我们宏桂撤场是撤物业管理职能，我们对公有土地的管理权还在，因为土地权属还是属于柳钢，柳钢移交给我们的协议还具法律效力。

玉先生表示，欧山小区的公共区域不属于业主，产生的收益自然也就和业主无关，所以他们没有把停车位的收益情况向业主公示。对于大家反映的化粪池等问题，他也做了解释。

玉先生：
我们进场以后，化粪池是逐个清理的，没有成批量的清理。哪里出现跑冒滴漏或者是管涌，我们就清理哪里，因为我们所收的0.45元的物业费是没办法覆盖每个月的，或者每两个月全面清理一次。这个小区有22栋，一共788户，收费率都在30%以下，所以0.45元的物业费收费率还在30%以下是很难支撑小区开支的。

记者追问，现如今，宏桂物业依然在小区收取停车费，新选聘的物业也不好开展工作，欧山小区可能要陷入“双物业”的管理模式，会很混乱，要怎么办才能不影响居民正常生活呢？

玉先生：
现在物业进来要管理这个公共区域，他要来跟我们协商，因为这个公共区域的土地权属、管理权现在还在我们公司，他们来管理的过程中收取的费用要先回到我们公司这里，他们所需的人力成本，他们打报告过来，我们把这份钱再转回去给他，相当于你们让他们来代为管理。这个我们要形成一个协议，那么国有资产产生收益就不流失。
律师：应由三方协商 明确公共区域是否属于小区配套

居民认为，物业公司撤场了就不应该再插手小区的事务，物业公司却说，提供物业服务和公共区域的土地权属及管理权是两码事。究竟孰是孰非？而宏桂物业把小区的灭火器和垃圾桶全部移走的行为，又是否合理呢？记者咨询了律师王一辰。

律师表示，欧山小区比较特殊，小区公共区域的管理权归属问题，还要看这部分区域是否是作为小区配套设施来规划的。

王律师：
首先要看这个所谓的公共场地在规划中是不是作为小区的一个配套设施。比如说停车场、停车棚之类的是作为配套设施进行规划，那我个人认为业委会、小区业主有权利对公共设施进行管理和使用。
律师认为，要处理小区的历史遗留问题，最好是小区业委会、前物业公司和公共场地的所有权人三方来协商解决。另外，小区里的垃圾桶和灭火器是宏桂物业购买的，他们确实有权利移走，可是移走的时间节点不对。原物业公司在新的设施进场之后，再将之前的设施撤离，这样既能体现物业公司负责任的态度，又能维护小区业主的公共安全。

王律师：
我认为现在移走是不合适的。因为这是消防设施，消防设施涉及到公共安全问题。在没有新的消防设施进来之前，直接移走的话，存在公共安全的问题。如果没有做出一个妥善交接的话，有可能会承担刑事责任或者行政责任。建议应该由业委会或者是新进驻物业公司跟原来的物业公司进行协商，如果协商出一个合理的价格，可以进行购买。
截至发稿前，记者向蓝先生了解到，目前，新物业已经进驻欧山小区，并购买了新的垃圾桶和灭火器。但是，宏桂物业仍然在小区门口收取停车费，小区的管理事宜还未能达成一致。此事《新播报》将继续关注。